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不動産購入 Q & A

ここでは不動産購入・売却に関するよく挙げられる質問について簡単に説明いたします。
ここに掲載されていない質問がある場合は、お気軽にお問合せフォームからご連絡ください。

資金について

自己資金、10万円のみで購入された事例もたくさんありますので、お気軽に担当者までご相談ください。一昔前までは、物件価格の1割と諸費用1割の2割程度の自己資金は必要と言われておりましたが、現在はマイホームが購入しやすい環境となっております。
売買代金以外にかかる諸費用としては、印紙税、登記費用、固定資産税等の清算金、住宅ローンを利用する場合の事務手数料、保証料、火災保険料、仲介手数料、各種証明書の発行手数料等がかかります。一般的に売買代金の６％～９％ほどかかります。ほかにも引越し代等も見込んでおいたほうがよいでしょう。
通常の手付金は売買価格の１０％～100万円を売主様に支払うケースが多いです。手付金を小額にすることは可能ですが、契約を解除したい時に手付金を放棄することで無条件で契約を解除することができるという性格上、安易な契約の解除ができないよう、売主様、買主様の双方にとって、小額の手付金は望ましくありません。
金融機関によって審査の基準は異なりますが、正社員であれば大丈夫な金融機関もあります。同業転職は勤続年数を考慮できる場合が多く、勤続1年以上が目安の金融機関が多いです。諸条件は営業担当者にご相談ください。金融機関の事前相談も無料で行うことができます
車などのローンがある場合、そのローンの毎月の返済額を考慮に入れて、住宅ローンの月々の支払いが可能かどうかの審査が行なわれます。審査時に借入情報は、金融機関がしっかりと調べますので、予め正直にご申告されることをお勧めいたします。また、ショッピングのリボ払いなども借入とみなされます。過去に返済が遅れたことがある場合も審査に影響しますので、心配な方は事前相談も承ります。

物件名義について

ご夫婦でそれぞれの手持ちの資金を出すケースでは、共有名義にする必要があります。逆に言えば、それぞれが資金を出したにもかかわらず、名義が一方の場合は、贈与税の対象となりますので、注意が必要です。 なお、共有名義の場合の持分はそれぞれ出資した割合に応じます。

土地購入の場合

土地のみで探すより、一戸建ても探した方が、情報量が多くなります。中古一戸建てとして売られている物件の中には、建物が古いため土地価格に近いものもあります。解体費用がかかりますが、より多くの情報から選べるメリットもあります。

中古住宅の場合

一般的な中古住宅の売買は現況引渡しです。つまりリフォームは買主様のご負担となります。ただし、リフォーム済み物件やリノベーション物件は内装全てが新品という場合もありますので、中古住宅はリフォームの前と後どちらを探すか方向性を決めることが重要です。リフォーム前だとある程度自由な仕様を望めますが、工事期間中の支払いは2軒（居住物件と工事物件）分かかることになったり手間が増えます。
設備については、売主様、買主様のそれぞれのご希望を考慮して「設備表」という書面で、その内容を契約前に確認することになっています。エアコン等は、取り外し設置料がかかるため、ほしい旨を伝えると譲ってくれるケースが多いです。但しエアコンの性能は飛躍的に向上しているため、予算に余裕があるようであれば新規で購入する方が、電気代等の面で優れているというのが一般的です。
既にお引越しをされて、空家（空室）になっているケースもありますが、所有者の方が居住中の売り物件が大半です。見学の際には遠慮せず、しっかりと物件の確認をしましょう。居住中の場合、家具などが置かれていますので、生活のイメージがしやすい点がメリットです。お住まいになられての良さや周辺の環境のことなどを聞くことができる点もメリットです。現況渡しが多いため、家具の裏などクロスの焼け具合やキズ汚れをよく確認する必要があります。

その他

優先順位は、それぞれのお客様により異なりますので、必ずしも正解があるわけではありません。しかし、将来変更できる内装などの部分、変更できない立地などの部分と分けて考えると整理しやすいと思います。また実際の物件を見ることで、直感的に自分の優先順位がわかってくることが多いです。若干好みではないものも見ることで、改めて選択肢にないなど一つ一つをつぶしていくこともよいと思います。
価格も含めた契約条件は売主様と買主様との間で、調整を行います。価格以外の条件としては、引渡しの時期、引渡しの状態（エアコン等の付帯設備の条件や、リフォームをするしないの条件）などがあります。トータルで条件を調整する中で、価格交渉ができることもあります。ご希望の条件を営業担当者にご相談ください。
諸条件は細かくありますが、簡単に説明すると、「耐震基準適合物件」の中古マンションを購入して住む場合、年間最大２０万円（２０００万円の１％）が控除できます。購入物件の売主が不動産業者等で物件に消費税がかかる場合は、年間最大４０万円(４０００万円の１％）が控除できます。これらは最大１０年間適用されますので、税金をたくさん払っている方は、うまく活用されるべきです。但し確定申告をしなければ、恩恵にはあずかれません。その他にも適用には細かな条件があるため、詳細はお問い合わせください。

１DKの場合、DKの広さは4.5畳以上 １LDKの場合は、LDKの広さは6.0畳以上と決められています。 また二部屋以上の場合は、 ２DKの場合、DKの広さは8.0畳以上、 ２LDKの場合は、LDKの広さは10畳以上と決められています。 これらは、「公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会」で決められております。

不動産公正取引協議会連合会が申請し、公正取引委員会に認定された規約によると、開口部（窓など）が不足していて採光や通気性が十分確保されていなかったり、天井高が低いことなどから、建築基準法で言う「居室」の基準に適合しないものを「納戸等」と表示するよう定めています。（建築基準法によれば、住宅の居室には、採光のための窓などを居室の床面積の7分の1以上の大きさで設けなければならない（建築基準法28条1項）。）大きさは十分でも北側の部屋で窓の前が階段やエレベータースペースになっていたり、隣地建物が近過ぎたりすると十分な採光を得られないことがあります。

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